Distrato imobiliário: o risco e as penalidades de quem desiste da compra do imóvel na planta

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Advogado Diego Amaral, especialista em direito imobiliário orienta como funciona a devolução dos valores pagos

Comprar a casa própria é a realização de um sonho para muitas pessoas. Porém, em alguns casos é necessário abandonar esta compra porque não tem mais condições de pagar ou porque se arrepende de tê-la feito. Quando isso acontece, é necessário passar pelo processo de distrato imobiliário.

O distrato de um contrato imobiliário é direito das partes envolvidas na transação imobiliária. Contudo, para evitar que uma das partes envolvidas seja gravemente prejudicada por esta transação, o procedimento de rescisão deverá obedecer ao disposto na Lei do Distrato.

O que diz a Lei do Distrato?

Segundo Diego Amaral, advogado especialista em direito imobiliário e Diretor da Comissão de Direito Imobiliário do Conselho Federal da OAB, a Lei nº 13.786/18, também conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, foi implementada para regulamentar o processo de cancelamento de contratos de venda de imóveis e proporcionar maior segurança jurídica aos compradores e incorporadores.

“Antes da promulgação desta lei, não havia regulamentos claros sobre como poderia ocorrer o procedimento de distrato de um contrato imobiliário. Como resultado, muitos destes casos acabavam em tribunal e, como o processo legal nem sempre é rápido, poderia demorar muito tempo até que as partes resolvessem o acerto de contas”, explica.

Além disso, em alguns casos, os tribunais ordenavam que as construtoras devolvessem cerca de 90% dos valores pagos a quem desistiu da venda, o que poderia afetar o andamento do empreendimento imobiliário e, assim, prejudicar outros compradores.

Portanto, a Lei do Distrato trouxe maior segurança jurídica a esse tipo de processo, estabelecendo prazos para que as partes envolvidas se arrependam da transação imobiliária e definindo a porcentagem de dinheiro pago que deveria ser restituída aos compradores arrependidos.

Principais penas previstas com a Lei do Distrato

O comprador recebe o dinheiro de volta com o distrato de imóvel na planta? “Em caso de desfazimento do contrato pelo comprador sem falha da construtora, a incorporadora reterá a multa, comissão de corretagem e outros encargos antes de devolver o dinheiro”, alerta Diego.

Multa sem falha da construtora

●     Multa de até 25% do valor pago: se não houver patrimônio de afetação;

●     Multa de até 50% do valor pago: se a incorporação for submetida ao regime do patrimônio de afetação.

Por que existe essa diferença?

“O patrimônio de afetação é um processo em que o dinheiro pago pelo cliente é usado inteiramente para financiar a obra. Nenhum desses valores faz parte do patrimônio da empresa. Nesse caso, a lei entende que é correto reter 50% do valor para não causar prejuízo a outros clientes que não desistiram de suas obras”, destaca o especialista.

Outras retenções

●     Comissão de corretagem: se houver previsão contratual, a comissão de corretagem não é devolvida;

●     Aluguel: se o comprador estiver usufruindo do imóvel, poderá ser descontado um valor pelo uso do imóvel similar a um aluguel;

●     IPTU  e taxas condominiais: se o imóvel já estiver entregue, poderão ser descontados os valores de IPTU e taxas condominiais.

Devolução sem falha da construtora

●     Sem patrimônio de afetação: prazo de devolução em até 180 dias do desfazimento do contrato. Multa de até 25%;

●     Com patrimônio de afetação: prazo de devolução de até 30 dias após o habite-se. Multa de até 50%;

Rescisão por culpa da construtora

Em caso de atraso na entrega do imóvel ou do não cumprimento das obrigações contratuais, o advogado esclarece que “o comprador tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, no prazo de até 60 dias corridos da rescisão”, conclui.

Prazo para solicitar o Distrato

De acordo com a legislação, o consumidor que se arrepender de ter adquirido um imóvel na planta, pode solicitar o cancelamento do contrato a qualquer momento antes da entrega das chaves. Devido a esse sistema, esse tipo de procedimento costuma ser realizado por compradores de imóveis na planta.

De acordo com a lei do consumidor, quem se arrepender da transação no prazo de sete dias corridos tem direito a receber o valor integral pago ao vendedor, neste caso a construtora.